« Le notaire vérifiera de toute façon. » C'est la phrase que les enquêteurs de la DGCCRF entendent le plus souvent, et c'est la moins protectrice. L'agent immobilier est assujetti en son nom propre (art. L. 561-2 8° du Code monétaire et financier) et sa vigilance porte d'abord sur ce qu'il est le seul à voir au moment de l'offre : qui achète, avec quel argent, et pourquoi à ce prix. L'article L. 561-5-1 CMF lui impose de connaître l'objet et la nature de l'opération ; l'article L. 561-10-2 CMF lui impose un examen renforcé dès qu'une opération est complexe, d'un montant inhabituel ou sans justification économique apparente. L'origine des fonds est au cœur des deux.
Le plan de financement, pièce par pièce
| Mode de financement | Justificatif attendu | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Prêt bancaire | Accord de principe ou offre de prêt, nom de l'établissement | Une banque française a déjà fait ses vérifications : c'est rassurant, pas dispensant |
| Apport personnel | Relevés de comptes montrant la constitution de l'épargne | Un apport apparu en quelques semaines appelle une explication |
| Produit de la vente d'un autre bien | Compromis ou acte de la vente précédente | Vérifier que le vendeur d'hier est bien l'acquéreur d'aujourd'hui |
| Donation ou héritage | Acte notarié, déclaration de don manuel | Le donateur devient une personne à connaître |
| Fonds de la société acquéreuse | Bilan, relevés, origine des apports en capital | Société récente ou sans activité : examen renforcé |
| Fonds d'un tiers | Identité du tiers et justification de son intervention | Signal d'alerte tant que le lien n'est pas établi |
| Espèces | Aucun justificatif ne rend l'opération normale | Plafond légal de 1 000 € pour un résident (art. L. 112-6 CMF) ; toute proposition au-delà est un signal |
La règle simple : chaque euro du prix doit pouvoir être rattaché à une source identifiée, et la source doit être cohérente avec ce que l'agent sait du client.
La cohérence du prix
L'origine des fonds ne se limite pas à l'acquéreur. Un prix manifestement décorrélé du marché, dans un sens ou dans l'autre, est un signal classique : sous-évaluation pour dissimuler une partie du prix, surévaluation pour justifier un transfert de fonds. L'agent connaît le marché local ; son analyse écrite du prix fait partie du dossier.
Les signaux d'alerte qui imposent l'examen renforcé
- Refus ou lenteur inhabituelle à fournir les justificatifs de financement
- Changement de payeur ou de mode de financement en cours d'opération
- Fonds en provenance d'un pays sans lien avec l'acquéreur, ou sous surveillance du GAFI
- Acquéreur non résident hors OCDE, sans attaches locales
- Société créée peu avant l'opération, ou dont les bénéficiaires effectifs ne sont pas identifiables
- Achats en série sur une courte période, revente rapide
- Urgence anormale, pression pour éviter la banque, proposition de paiement partiel en espèces
- Personne politiquement exposée parmi les parties ou les bénéficiaires effectifs (art. L. 561-10 CMF)
Aucun de ces signaux n'est en soi la preuve d'un blanchiment. Chacun impose une analyse documentée ; c'est l'accumulation, ou l'absence de réponse satisfaisante, qui conduit à la déclaration de soupçon.
Que faire quand le doute persiste
- Ne pas conclure : pas de compromis, pas d'encaissement de dépôt de garantie, pas d'honoraires perçus tant que l'analyse n'est pas terminée.
- Consigner l'analyse dans le registre interne des opérations suspectes : faits, questions posées, réponses obtenues, décision.
- Déclarer à Tracfin via ERMES si le doute n'est pas levé (art. L. 561-15 CMF), sans informer le client ni la partie adverse (art. L. 561-18 CMF).
- Conserver l'ensemble cinq ans (art. L. 561-12 CMF).
La déclaration de soupçon ne demande pas une certitude. Elle demande un doute sérieux, argumenté, que l'agent n'a pas pu lever par ses propres vérifications.
Checklist avant le compromis
- Identité de l'acquéreur vérifiée sur pièce en cours de validité
- Bénéficiaires effectifs identifiés s'il s'agit d'une société
- Plan de financement complet, chaque source justifiée
- Aucun paiement par un tiers non identifié, aucun paiement en espèces au-delà du plafond
- Prix analysé au regard du marché
- Criblage de l'acquéreur, du vendeur et de leurs bénéficiaires effectifs contre les sanctions et les PPE
- Vigilance renforcée décidée et documentée si un signal est présent
- Dossier conservé et rattaché au mandat
Comment Conformitiel documente l'origine des fonds
- Bloc financement sur la fiche : mode, prêt et établissement, justificatif joint, fonds d'un tiers, espèces, prix atypique.
- Plancher objectif du risque : espèces, fonds d'un tiers, prix atypique et financement non établi relèvent automatiquement les facteurs de risque et déclenchent la validation du responsable.
- Contrepartie criblée : vendeur et acquéreur sont comparés aux listes de sanctions et de PPE, et la société acquéreuse peut être auditée par SIREN pour ses bénéficiaires effectifs.
- Registre des opérations suspectes et brouillon de déclaration Tracfin, journal immuable des décisions.
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Voir aussi : les obligations LCB-FT de l'agent immobilier, la location au-dessus de 10 000 € par mois et le guide des personnes politiquement exposées.