Location au-dessus de 10 000 € par mois : quand l'intermédiation locative devient assujettie à la LCB-FT

Pendant dix ans, la location est restée hors du champ de la lutte contre le blanchiment pour les agents immobiliers : seules les transactions comptaient. L'ordonnance n° 2020-115 du 12 février 2020, qui transpose la cinquième directive européenne, a changé la règle. Depuis, l'article L. 561-2 8° du Code monétaire et financier inclut les personnes qui interviennent comme intermédiaires dans une location lorsque le loyer mensuel atteint 10 000 €. Le marché de la location de prestige, à Paris, sur la Côte d'Azur ou dans les stations de montagne, est directement concerné.

Pourquoi la location est-elle devenue un sujet ?

Louer un bien de prestige avec des fonds d'origine douteuse ne construit pas un patrimoine, mais cela permet d'afficher un train de vie, de justifier une présence sur le territoire et de faire circuler des fonds à travers des dépôts de garantie et des loyers payés d'avance ou par des tiers. Le législateur européen a donc étendu la vigilance aux locations dont le montant révèle une capacité financière importante.

Le seuil et son calcul

En cas de doute sur le calcul, la position prudente consiste à traiter l'opération comme assujettie : la vigilance coûte quelques vérifications, son absence peut coûter une sanction.

Qui identifier : le bailleur et le locataire

L'agent identifie les deux parties (art. L. 561-5 CMF) :

• Le bailleur, son mandant : identité, titre de propriété, et s'il s'agit d'une société, ses bénéficiaires effectifs. Un bailleur qui détient un bien de prestige à travers une chaîne de sociétés étrangères mérite la même attention qu'un vendeur.
• Le locataire : identité, résidence fiscale, et surtout la cohérence entre le loyer et ses revenus ou son patrimoine. Un locataire dont les justificatifs de revenus ne couvrent pas un loyer de 12 000 € par mois, mais qui propose de payer un an d'avance, est le cas d'école.

Lorsque le locataire est une société, l'agent identifie ses bénéficiaires effectifs et s'interroge sur la logique économique : pourquoi cette société loue-t-elle ce bien, et pour qui ?

Les signaux d'alerte propres à la location

• Loyer payé d'avance sur une longue période, ou dépôt de garantie très supérieur à l'usage
• Paiement par un tiers qui n'est pas partie au bail
• Fonds en provenance d'un pays sans lien avec le locataire, ou d'un pays sous surveillance du GAFI
• Locataire qui ne visite pas le bien, ou qui le fait visiter par un mandataire non identifié
• Société locataire récente, sans activité connue, domiciliée à l'étranger
• Refus de fournir des justificatifs de revenus, insistance pour un paiement en espèces

Chacun de ces signaux appelle un examen renforcé (art. L. 561-10-2 CMF) et, si l'analyse ne lève pas le doute, une déclaration de soupçon directement à Tracfin (art. L. 561-15 CMF).

Ce qu'il faut conserver

La fiche de vigilance du bailleur et du locataire, les justificatifs d'identité et de revenus, la preuve du criblage des deux parties et l'analyse des éventuels signaux d'alerte sont conservés cinq ans après la fin de la location (art. L. 561-12 CMF). Le mandat de location figure au registre des mandats de la loi Hoguet, conservé dix ans.

Comment Conformitiel traite la location au-dessus du seuil

• Assujettissement déduit : dès la saisie du loyer mensuel, la fiche indique si l'opération est assujettie ou hors champ ; sous le seuil, la fiche est conservée comme trace de l'analyse.
• Bailleur et locataire criblés : la contrepartie saisie sur la fiche est criblée avec le client contre les listes de sanctions et de PPE.
• Points d'attention non bloquants : fonds d'un tiers, espèces, société locataire sans SIREN sont signalés pendant la saisie.
• Registre des opérations suspectes et préparation de la déclaration Tracfin.

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Voir aussi : les obligations LCB-FT de l'agent immobilier et l'origine des fonds de l'acquéreur.