Les professionnels de l'immobilier sont assujettis à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme depuis l'ordonnance de 2009 qui a transposé la troisième directive européenne. L'article L. 561-2 8° du Code monétaire et financier vise les personnes qui exercent les activités de transaction de la loi Hoguet : agences, réseaux, mandataires indépendants, chasseurs immobiliers. Ce n'est donc pas une nouveauté, mais l'application effective l'est : les contrôles de la DGCCRF et les décisions publiées de la Commission nationale des sanctions ont rendu l'obligation concrète pour des structures qui pensaient que le notaire s'en chargeait.
Qui est concerné, et pour quelles opérations ?
Le critère n'est pas le statut de l'agence mais la nature de l'opération.
| Opération | Assujettie ? | Fondement |
|---|---|---|
| Vente ou achat d'un immeuble (mandat de vente, mandat de recherche, offre) | Oui | art. L. 561-2 8° CMF |
| Cession de fonds de commerce | Oui | art. L. 561-2 8° CMF |
| Intermédiation locative, loyer mensuel ≥ 10 000 € | Oui | art. L. 561-2 8° CMF, ordonnance n° 2020-115 |
| Intermédiation locative sous ce seuil | Non | hors périmètre |
| Gestion locative seule, syndic | Non, sauf si l'agence intervient aussi sur une transaction | hors périmètre |
| Estimation ou expertise seule | Non | hors périmètre |
Une agence qui ne fait que de la gestion n'est pas assujettie. Dès qu'elle signe un mandat de vente, elle l'est pour cette opération, avec toutes les obligations qui suivent.
Les deux parties sont concernées. L'agent identifie son mandant (vendeur ou bailleur) et l'autre partie (acquéreur ou locataire), ainsi que leurs bénéficiaires effectifs lorsqu'il s'agit de sociétés. La vigilance du notaire sur l'acte ne dispense pas l'agent de la sienne : chaque professionnel assujetti porte ses propres obligations.
Les sept obligations à mettre en place
1. Une classification des risques écrite
L'article L. 561-4-1 CMF impose une approche par les risques : l'agence décrit les risques propres à son activité (clientèle non résidente, biens de prestige, sociétés civiles immobilières, achats en série) et en déduit le niveau de vigilance appliqué à chaque opération. Un document d'une à trois pages, adapté à l'agence, suffit ; un modèle générique non adapté est le premier reproche des contrôleurs.
2. L'identification des deux parties
Avant tout compromis ou bail (art. L. 561-5 CMF) : pièce d'identité en cours de validité pour une personne physique ; extrait Kbis récent, statuts et déclaration des bénéficiaires effectifs pour une société. Les bénéficiaires effectifs d'une SCI ou d'une holding doivent être connus, y compris à travers une chaîne de détention.
3. La connaissance de l'opération et l'origine des fonds
L'article L. 561-5-1 CMF demande de recueillir les informations relatives à l'objet et à la nature de la relation. Pour une transaction, cela signifie le plan de financement de l'acquéreur : prêt, apport, cession d'un autre bien, donation. Une incohérence entre le prix et la situation connue du client déclenche un examen renforcé (art. L. 561-10-2 CMF).
4. La vigilance renforcée dans les situations à risque
Personne politiquement exposée, client ou fonds provenant d'un pays sous surveillance du GAFI, société créée pour l'opération, paiement par un tiers, prix décorrélé du marché : la vigilance renforcée de l'article L. 561-10 CMF impose des vérifications supplémentaires et une décision documentée du responsable.
5. Le criblage contre les sanctions et les PPE
Chaque partie est comparée aux listes de gels des avoirs, aux sanctions de l'Union européenne, de l'ONU et de l'OFAC, et aux registres de personnes politiquement exposées. Un gel des avoirs non détecté engage la responsabilité de l'agence dès la première opération (art. L. 562-4 CMF).
6. La déclaration de soupçon, directement à Tracfin
Contrairement à l'avocat, l'agent immobilier déclare directement à Tracfin via le portail ERMES (art. L. 561-15 CMF), sans filtre ordinal. Le client ne doit jamais être informé de la déclaration (art. L. 561-18 CMF). L'agence désigne un déclarant et un correspondant Tracfin (art. R. 561-23 CMF).
7. La formation, le contrôle interne et la conservation
Les collaborateurs sont formés (art. L. 561-34 CMF) et la preuve en est conservée. Les dossiers sont gardés cinq ans après la fin de la relation (art. L. 561-12 CMF), le registre des mandats dix ans au titre de la loi Hoguet.
Qui contrôle et que risque l'agence ?
La DGCCRF contrôle le dispositif (art. L. 561-36 CMF). Elle saisit la Commission nationale des sanctions (art. L. 561-38 CMF), qui peut prononcer un avertissement, un blâme, une interdiction temporaire d'exercer jusqu'à cinq ans et une sanction pécuniaire pouvant atteindre cinq millions d'euros, avec publication de la décision (art. L. 561-40 CMF).
Les décisions publiées se ressemblent : absence totale de classification des risques, aucune vérification de l'identité de l'acquéreur, aucune formation, aucune déclaration malgré des indices sérieux. Autrement dit, les agences sanctionnées ne sont pas celles qui ont mal fait, ce sont celles qui n'ont rien fait.
Ce qu'un contrôle DGCCRF demande concrètement
- La classification des risques et les procédures écrites
- L'organigramme du dispositif : responsable, déclarant, correspondant Tracfin
- Les fiches de vigilance des opérations récentes, avec l'origine des fonds
- Les preuves de criblage des parties
- Le registre des analyses internes et des déclarations
- La preuve de formation de chaque collaborateur
- La carte professionnelle et le registre des mandats
Comment Conformitiel équipe les professionnels de l'immobilier
- Une fiche par opération : type d'opération, assujettissement déduit automatiquement (dont le seuil locatif de 10 000 €), mandat, bien, financement.
- Les deux parties criblées : le client et la contrepartie sont comparés aux listes de sanctions et de PPE, avec surveillance continue des clients validés.
- Audit d'une société acquéreuse par SIREN : bénéficiaires effectifs depuis le registre INPI, dirigeants, procédures collectives.
- Plancher objectif du risque : espèces, fonds d'un tiers, prix atypique, financement non établi relèvent automatiquement le niveau de vigilance.
- Dossier DGCCRF en un clic : classification, procédures, fiches, criblages, formations, journal immuable.
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Pour aller plus loin : la location au-dessus de 10 000 € par mois, l'origine des fonds de l'acquéreur, les bénéficiaires effectifs et la déclaration de soupçon à Tracfin.